土地探しのポイントは?必見、建築士がチェックするマイホームの立地選定のコツ

tanoue

土地探しのコツは?一級建築士の自邸建築経験から、チェックポイントを確認

マイホームの建築を思い立ったら、まず最初に行うのが建築地の選定。みなさんはどんなことを思い浮かべますか?

ここではさっそく、戸建ての住宅を建築しようと決意した一級建築士の視点から、土地探しのポイントを検証してみたいと思います。

  • 通勤・通学などの利便性

みなさん、まず気になるのはこの点ではないでしょうか。

通勤時間が短くなるなら、その分だけ朝ゆっくりできたり他のことに時間を使えますよね。車で通勤される方は、通勤経路の渋滞状況まで考慮しましょう。

電車(バス)の方は、駅(バス停)までの経路やダイヤの状況もチェック。

そして、小さいお子さんがいらっしゃれば通学のことも。まだ子どもがいないご夫婦の場合、意外と子どもの通学のことまで気が回らなかったりする方もいらっしゃいます。どこの学区になるのか、特に徒歩で通学する小学生の場合は距離も重要ですね。

通勤、通学など交通面の利便性では、土地勘のある今の住み慣れた場所ならいろいろなポイントが分かっているはずです。

それ以外の場所で選ぶ際には、

実家(介護場所)に近い場所
スーパーなど買い物の利便性
役所・銀行・病院などの施設の近さ

などが最初にエリアを絞り込む際のキーワードになってくるでしょうか。図書館や体育館、児童館などが近いと子育てには便利ですよね。

通勤通学の時間をうまく利用できる方は、あえて郊外の環境がいい場所を選ぶ方も増えています。自宅で自然を感じながらリフレッシュ、というのは贅沢ですね。

私の場合、仕事場が比較的郊外だったので繁華街との中間地点を選択しました。飲みに出たとき、帰るのに便利かと…。実際は、その機会が激減していますが(苦笑)

  • 近隣土地価格の比較

通勤通学でエリアを絞ったら、次はエリア内で比較。同じ学区内でも、エリアによって土地の価格(坪単価)には違いが出てきます。

駅やバス停からの距離で違うことがあれば、幹線道路を挟んで学校に近い方か、遠い方かで変わったり交通網に左右されることが多いようです。同じエリアでも学区が変わる境界では、学校の評価で土地の価格が変わることも。

あと、新しい分譲地は比較的土地の価格が高めに設定されています。みなさん土地も新しいほうが皆さん好まれるのでしょうかね。新規分譲地なら、同じような年齢など家族構成の世帯が購入する一方、古くからの土地は近所に様々な方(多くは年配の方)がすでにお住まいです。

分譲地の新しい同世代コミュニティがいいかというと、意外と合うあわないは出てきますし、何かと隣の家庭が比較の対象になってしまうこともありますよね。

その点、古い団地などの土地が売り出されている場合、先に周囲にどんな人たちが住んでいるのか、あるいは自治会など地域コミュニティのことも聞いてみることができます。そして、価格の交渉ができるのも、こちらの場合。

私が選んだのは後者。候補地の隣の方と話をしたり、少し手間をかければ掘り出し物が見つかるかも。

  • エリアの将来性

最後は、そのエリアが今後どうなっていくのかというイメージをつかむこと。上記の話だと、開発から年月が経った住宅地もいいかも、という話でした。しかし、その団地全体の坪単価が下がり続けているような場所はNGです。

将来的に、何らかの事情で売却する(しなければならなくなる)ことは想定すべきでしょう。人口減少社会に突入している日本では、既にタダでも売れない土地があることは事実。

これから学区を選べる状況なら、その学校自体の生徒数にも注意してください。小学校の廃校は、もはや過疎地だけの出来事ではありません。人口10万人を超える市町でもこれから学校の統廃合は増えてきますからね。

そういう点では、これから公園や道路の整備が行われる場所は将来性のある場所かもしれません。役所で調べたり、あるいは現在道路の幅が拡幅されているような場所なら、それが将来的にどこまで延伸されるのかチェックしてみるといいですね。

私が選んだのは大学もある、いわゆる文教エリア。目の前の道路も拡幅していますので、現在のところは将来性もあるかな、と思っています。

土地探し、最大のチェックポイントはハザードマップ

最後になりますが、実はここが一番大事なポイントです。

必ず、候補地が決まったらハザードマップを確認しましょう。

ハザードマップは各自治体のホームページでも確認できます。ハザードマップといえば、地震の際の避難場所をチェックしたことがある方は多いのでは。

しかし昨今、地震だけでなく豪雨での災害も増えています。災害まで至らなくとも、あと少しで大災害を起こしていた、というエリアもあります。ハザードマップでは土砂災害や河川の氾濫など、その土地で生活が続けられなくなるレベルの災害が発生する可能性がある場所を知ることができます。

また、内水氾濫といって市街地でも大雨で下水や側溝があふれて建物の床下・床上浸水が発生するケースが出ています。いわゆるゲリラ豪雨のような場合ですね。

こうした場所も、ハザードマップでチェックができます。繰り返し言います。必ずチェックしてください。

今なお、ハザードマップで土砂災害が起こりうる場所、氾濫の可能性が高い河川の周囲で新しい分譲地が造成されています。マンションもしかり。マンションが建つような場所でも、そういう災害の危険性はあります。山やがけから少し離れていても、非常時には土砂が流れ出る”道”があるのです。

売り手の都合で、こうした土地が流通してしまうんですよね。平成30年7月豪雨の経験から、こうしたエリアへの規制も検討されています。しかし、その土地の地権者の権利など様々な事情からこうした規制はなかなか進んでいないのが現状です。

先祖代々の土地、ということでどうしてもその地を離れることができない方もいらっしゃるかもしれません。何らかの事情でそういう場所を選択せざるを得ない場合、建物の配置や地上げを検討したり、状況によっては木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造など建物自体の強度を上げるなど、何かしら対策を考慮してくださいね。

どんなに理想的な土地も、災害で住み続けられなくなっては元も子もありません。住み続けられなくなる可能性があるばかりか、災害時には多くの方の援助(ボランティア)や税金の投入が必要なエリアになってしまします。

そうした観点からも、ハザードマップのチェックだけは、忘れないようにしましょう。

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